Acheter sans l'agence après une visite : que risque l'acheteur ?

Acheter directement au vendeur un bien visité avec une agence expose l'acheteur à des dommages et intérêts si les juges y voient une manœuvre pour écarter l'agent. Le bon de visite, à lui seul, ne vous oblige pas à payer la commission, mais il prouve que l'agence vous a présenté le bien.

Quick Answer: Après une visite avec une agence, l'acheteur ne doit pas la commission sur la seule base du bon de visite. En revanche, s'il achète en direct en cachant l'agence ou en manœuvrant pour l'écarter, la Cour de cassation admet qu'il doive réparer la perte de commission. La voie sûre : négocier avec l'agence et consulter le notaire.

Cet article est une information générale, vérifiée au 31 octobre 2026, et non un conseil juridique : chaque décision citée dépend de ses faits.

Quand la commission de l'agent immobilier est-elle due ?

La profession est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972. Trois règles fondent le droit à commission :

1. Un mandat écrit est obligatoire. L'agent ne peut pas négocier sans un mandat écrit délivré au préalable par l'une des parties, en général le vendeur. Ce mandat est inscrit sur un registre numéroté (article 72 du décret).
2. Le mandat indique qui paie. Il précise si la rémunération est à la charge du vendeur, de l'acquéreur ou partagée. Le montant et la partie qui paie doivent figurer dans l'engagement des parties, par exemple le compromis (article 73 du décret).
3. Rien n'est dû avant la vente. L'article 6 de la loi interdit d'exiger ou d'accepter une somme avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Vous ne devez donc pas une commission parce que vous avez visité. Un contournement ne se règle pas comme une facture impayée : le litige porte sur une éventuelle faute.

Que signifie signer un bon de visite ?

Le bon de visite atteste que l'agence vous a présenté tel bien, à telle date.

• Ce n'est pas un mandat. Selon la note de l'ANIL sur un arrêt de la Cour de cassation du 6 octobre 1993, les bons de visite ne remplacent pas le mandat écrit, seul capable de justifier la rémunération de l'agent.
• C'est une preuve. La même note précise qu'ils prouvent le travail de l'agent. En cas de litige, ils montrent que vous connaissiez le bien grâce à l'agence.
• Un engagement de ne pas traiter en direct a une portée limitée. Le 27 avril 2004 (n° 01-13.868), un acheteur s'était engagé par écrit à passer par l'agence pendant 15 mois. La Cour de cassation a refusé que des sommes soient fondées sur ce document plutôt que sur le mandat. Même solution le 18 février 2015 (n° 14-12.351) pour un engagement de six mois.

Attention : ces arrêts ne signifient pas qu'on peut contourner l'agence sans risque. Ils disent seulement que le bon de visite ne suffit pas à fonder une condamnation. Le vrai risque vient de la responsabilité pour faute.

Les clauses d'exclusivité et de non-contournement engagent-elles l'acheteur ?

La clause d'exclusivité engage d'abord le vendeur, signataire du mandat. L'article 78 du décret de 1972 encadre l'exclusivité, la clause pénale et la clause qui prévoit des honoraires même si l'opération est conclue sans l'agent.

L'acheteur n'est pas partie au mandat. Une clause de non-contournement dans un bon de visite ne crée donc pas, à elle seule, une dette de commission. Elle peut toutefois montrer que vous saviez que l'agent attendait une rémunération, et les juges tiennent compte de cette connaissance.

Que risque un acheteur qui contourne l'agence après une visite ?

Le risque principal est une condamnation à des dommages et intérêts au titre de la responsabilité délictuelle, c'est-à-dire la responsabilité pour faute envers une personne avec qui on n'a pas de contrat.

• Le principe de 2008. Dans un arrêt d'Assemblée plénière du 9 mai 2008 (n° 07-12.449), la formation la plus solennelle de la Cour de cassation a jugé que l'acquéreur, même s'il ne doit pas la commission, doit réparer le préjudice de l'agent lorsque son comportement fautif la lui a fait perdre. Les acheteurs avaient visité sous un faux nom, puis acheté en direct au prix de l'offre transmise par l'agence. Ils ont été condamnés à verser 110 000 francs, soit environ 16 769 euros.
• La confirmation de 2026. Le 7 mai 2026, la troisième chambre civile (n° 24-10.637, publié au Bulletin) a confirmé la condamnation d'acheteurs qui, après une visite avec l'agent, avaient acheté en direct pour un prix inférieur. Les juges ont retenu un ensemble d'indices : les acheteurs connaissaient le droit à commission, la promesse signée à l'insu de l'agent contenait une clause par laquelle l'acheteur prenait en charge d'éventuelles poursuites des agences, et l'acte authentique ne mentionnait pas l'agent.

La règle à retenir : la sanction ne vient pas du seul fait d'acheter sans l'agence, mais d'une faute, en pratique de manœuvres frauduleuses pour l'écarter. Signaux relevés dans ces affaires : fausse identité, contacts cachés avec le vendeur, actes signés à l'insu de l'agence, clause qui anticipe un litige avec elle. Le montant dépend du préjudice retenu dans chaque dossier.

Quels comportements la Cour de cassation n'a-t-elle pas jugés fautifs ?

Le 6 avril 2016 (n° 15-14.631, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que n'est pas fautif l'acheteur, non lié par contrat à l'agent qui lui a fait visiter le bien, qui adresse une nouvelle offre aux vendeurs par un autre agent également mandaté par eux. La seconde agence demandait une commission plus faible.

La concurrence entre agences mandatées n'est donc pas une fraude en soi, à condition d'agir dans la transparence.

Que risque le vendeur qui vend en direct ?

Le vendeur a signé le mandat : son risque est d'abord contractuel.

• Mandat exclusif : s'il vend pendant l'exclusivité sans l'agence, la clause pénale peut s'appliquer, dans les limites de l'article 78.
• Mandat simple : le vendeur garde en principe le droit de vendre lui-même, mais le mandat peut prévoir des honoraires même si la vente se conclut sans l'agent, aux mêmes conditions.
• Faute : selon la note de l'ANIL sur l'arrêt de 1993, des dommages et intérêts sont possibles si le vendeur ou l'acheteur a commis une faute qui a privé l'agent de la vente.

Un vendeur qui accepte un arrangement pour économiser la commission prend donc lui aussi un risque. Ne le lui proposez pas.

Dans quels cas acheter sans l'agence est-il légitime ?

Plusieurs situations n'ont rien d'un contournement. Gardez toujours des preuves datées.

1. Vous aviez trouvé le bien seul, avant toute visite avec l'agence. Par exemple, vous échangiez déjà avec le vendeur par une annonce de particulier. Si une agence vous propose ensuite le même bien, dites-le-lui tout de suite.
2. L'annonce est publiée par le propriétaire. Sur PAP, l'annonce de particulier à particulier se traite par son canal de contact. Notre page sur les annonces PAP explique comment vérifier un tel bien avant la visite.
3. Le mandat a pris fin et vous n'avez rien caché. Une vente conclue juste après la fin du mandat, avec un acheteur présenté par l'agence, peut toutefois attirer l'attention des juges sur la chronologie. Faites lire le mandat par le notaire.
4. Un autre professionnel mandaté par le vendeur vous présente le bien. C'est la situation de l'arrêt de 2016, à condition d'agir de façon transparente.

Pour l'achat sans frais d'agence en général (mandat simple ou exclusif, vente entre particuliers), lisez notre guide pour acheter un bien sans agence.

Quelle est la voie sûre si les frais d'agence vous bloquent ?

1. Parlez à l'agent. Dites que les frais dépassent votre budget. La commission est fixée dans le mandat, et l'agent peut accepter d'en rediscuter avec le vendeur.
2. Faites une offre écrite claire, par l'agence. Indiquez le prix, le montant des honoraires et qui les paie. Ces mentions devront figurer dans l'avant-contrat.
3. Consultez un notaire tôt. Montrez-lui le bon de visite, vos échanges et l'annonce pour qu'il vérifie le mandat et la rédaction des actes.
4. Ne signez rien à l'insu de l'agence. Une promesse signée en cachette, ou une clause qui protège le vendeur contre l'agence, correspond aux indices retenus en 2026.

Exemple : après une visite en agence, vous voyez la même maison moins chère sur une annonce de particulier. Ne contactez pas le vendeur : informez l'agence, puis faites valider la suite par le notaire.

Quel est le rôle de FindAddressNow dans cette situation ?

FindAddressNow sert à vérifier un bien avant une visite. À partir du lien d'une annonce compatible, l'outil recherche l'adresse et les coordonnées du bien, pour que vous puissiez étudier la rue, les risques et les trajets (lancer une recherche). Le résultat est une piste à vérifier : il ne prouve ni la propriété ni l'autorisation de vendre, et il n'autorise pas à contacter le vendeur ou les occupants.

Si vous avez déjà visité avec une agence, connaître l'adresse ne change rien à votre situation juridique. Servez-vous-en pour préparer votre décision et passez toujours par le contact normal de l'annonce. Notre page pour les acheteurs immobiliers détaille cette méthode.

Questions fréquentes

Le bon de visite m'oblige-t-il à payer la commission ?

Non, pas à lui seul. La rémunération de l'agent repose sur le mandat et sur l'engagement des parties. Le bon de visite prouve en revanche que l'agence vous a présenté le bien, ce qui compte en cas de litige pour faute.

Puis-je acheter en direct si le vendeur me le propose après la visite ?

C'est risqué. Si la vente écarte l'agent qui vous a présenté le bien, il peut agir contre l'acheteur et contre le vendeur. Parlez-en à l'agence et au notaire avant de signer.

Combien de temps après la visite le risque existe-t-il ?

Aucune durée fixe ne protège l'acheteur. Les juges examinent les faits : connaissance du droit à commission, chronologie, actes signés en cachette.

Que faire si j'avais trouvé le bien avant la visite avec l'agence ?

Rassemblez les preuves datées de votre premier contact (messages, captures de l'annonce), informez l'agence, puis faites examiner la situation par le notaire avant toute offre.

Peut-on passer par une autre agence pour payer moins de frais ?

En 2016, la Cour de cassation a jugé qu'un acheteur non lié à la première agence n'est pas fautif lorsqu'il présente une offre par une autre agence mandatée par les vendeurs. Chaque dossier reste particulier : faites vérifier le vôtre.